Immobilie als Kapitalanlage: Welche Rendite ist wirklich realistisch?
Die Rendite, die im Exposé steht, ist fast immer die Bruttomietrendite. Realistisch ist, was nach Kaufnebenkosten, nicht umlagefähigen Kosten, Rücklagen und Leerstand übrig bleibt. Diese Nettomietrendite liegt in der Regel ein bis zwei Prozentpunkte unter dem Bruttowert. Ob sich die Immobilie für dich lohnt, entscheidet am Ende die Rechnung nach Finanzierung und Steuern.
Eine feste Zahl, ab der eine Immobilie gut ist, gibt es nicht. In gefragten Großstädten sind die Mietrenditen niedriger, dafür ist das Leerstandsrisiko gering. In kleineren Städten ist es umgekehrt. Wichtig ist, dass du alle Objekte nach demselben Schema rechnest.
Bruttomietrendite: schnell gerechnet, wenig Aussage
Die Bruttomietrendite setzt die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis. Eine Wohnung für 250.000 Euro mit 850 Euro Kaltmiete im Monat bringt 10.200 Euro im Jahr. Das sind rund 4,1 Prozent.
Die Zahl eignet sich, um Angebote grob zu sortieren. Mehr leistet sie nicht, denn sie ignoriert alle Kosten. Zwei Wohnungen mit gleicher Bruttorendite können sich im Ergebnis deutlich unterscheiden, wenn die eine ein hohes Hausgeld und einen Sanierungsstau hat.
Nettomietrendite: die ehrlichere Zahl
Für die Nettomietrendite korrigierst du beide Seiten der Rechnung. Zum Kaufpreis kommen die Kaufnebenkosten. Von der Miete gehen die Kosten ab, die du als Eigentümer selbst trägst.
Zu den Kaufnebenkosten gehören die Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent liegt, die Kosten für Notar und Grundbuch von etwa 1,5 bis 2 Prozent und gegebenenfalls die Maklerprovision. Zusammen sind das häufig zehn Prozent des Kaufpreises und mehr.
Nicht auf den Mieter umlegen kannst du vor allem die Verwaltungskosten, die Instandhaltung und das Risiko, dass die Miete ausfällt oder die Wohnung leer steht. Bei einer Eigentumswohnung findest du die ersten beiden Posten in der Hausgeldabrechnung und im Wirtschaftsplan.
Ein Rechenbeispiel
Das folgende Beispiel arbeitet mit Annahmen, die du für jedes Objekt durch die echten Werte ersetzen musst.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 250.000 € |
| Kaufnebenkosten (Annahme 10 %) | 25.000 € |
| Gesamtinvestition | 275.000 € |
| Jahreskaltmiete (850 € × 12) | 10.200 € |
| Verwaltung (Annahme) | − 360 € |
| Instandhaltungsrücklage (Annahme) | − 1.000 € |
| Mietausfall (Annahme 2 %) | − 204 € |
| Jahresreinertrag | 8.636 € |
Aus 8.636 Euro Reinertrag und 275.000 Euro Gesamtinvestition ergibt sich eine Nettomietrendite von rund 3,1 Prozent. Im Exposé hätten 4,1 Prozent gestanden. Der Unterschied von einem Prozentpunkt ist typisch und bei älteren Gebäuden oft größer.
Eigenkapitalrendite und Hebel
Die wenigsten kaufen eine Anlageimmobilie vollständig aus eigenen Mitteln. Mit einem Kredit verändert sich die Rechnung. Liegt die Rendite des Objekts über dem Zinssatz des Darlehens, steigt die Rendite auf dein eingesetztes Eigenkapital. Das ist der Hebeleffekt.
Er wirkt in beide Richtungen. Liegt der Zins über der Objektrendite, zahlst du jeden Monat drauf und die Eigenkapitalrendite wird negativ. Das kann trotzdem aufgehen, wenn die Immobilie im Wert steigt und die Mieter dein Darlehen mit abbezahlen. Es ist dann aber eine Wette auf die Wertentwicklung und kein laufender Ertrag. Rechne deshalb immer auch den monatlichen Überschuss oder die Unterdeckung nach Zins und Tilgung aus und prüfe, ob du sie dauerhaft tragen kannst.
Was die Steuer verändert
Mieteinnahmen versteuerst du mit deinem persönlichen Steuersatz. Dafür kannst du Kosten als Werbungskosten abziehen: die Darlehenszinsen, die Verwaltung, Reparaturen und die Abschreibung auf das Gebäude. Für Wohngebäude beträgt die lineare Abschreibung in der Regel zwei Prozent pro Jahr, für Gebäude, die ab 2023 fertiggestellt wurden, drei Prozent. Für bestimmte Neubauten gibt es zeitlich begrenzt eine höhere degressive Abschreibung.
Die Abschreibung mindert den steuerlichen Gewinn, ohne dass Geld abfließt. Bei hohem persönlichen Steuersatz verbessert das die Rechnung spürbar. Ein Steuervorteil macht aber aus einem schlechten Objekt kein gutes. Verkaufst du die Immobilie nach mehr als zehn Jahren, ist der Gewinn nach heutigem Recht steuerfrei. Für die Einzelheiten ist dein Steuerberater zuständig.
Wertsteigerung: möglich, aber nicht planbar
Viele Kalkulationen rechnen mit einer jährlichen Wertsteigerung. In den Jahren bis 2022 sind die Preise vielerorts stark gestiegen, danach sind sie mit den Zinsen in vielen Regionen gefallen. Niemand weiß, wie es weitergeht. Eine solide Rechnung trägt sich über Miete und Tilgung. Die Wertsteigerung ist dann ein Zusatz und keine Voraussetzung.
Woran du ein geschöntes Angebot erkennst
- Die Rendite bezieht sich auf den Kaufpreis ohne Nebenkosten.
- Gerechnet wird mit einer Miete, die erst nach einer Erhöhung oder Neuvermietung erreichbar wäre.
- Instandhaltung und Leerstand kommen in der Rechnung nicht vor.
- Die Rücklage der Eigentümergemeinschaft ist niedrig, obwohl Dach, Fassade oder Heizung alt sind.
- Die Wertsteigerung ist fest eingeplant.
- Der Steuervorteil steht im Mittelpunkt, nicht das Objekt.
So gehst du bei der Prüfung vor
- 1Tatsächliche Miete aus dem Mietvertrag nehmen, nicht die mögliche.
- 2Kaufnebenkosten für das Bundesland vollständig ansetzen.
- 3Hausgeldabrechnung, Wirtschaftsplan und Protokolle der Eigentümerversammlungen lesen.
- 4Rücklage für Instandhaltung am Alter und Zustand des Gebäudes ausrichten.
- 5Finanzierung mit Zins und Tilgung durchrechnen, auch für die Zeit nach der Zinsbindung.
- 6Steuerliche Wirkung mit dem Steuerberater klären.
Bei Objekten, die wir vermitteln, legen wir diese Kalkulation offen und gehen sie mit dir durch. Wenn sich ein Objekt für deine Situation nicht rechnet, sagen wir dir das.
Hinweis: Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und keine Anlage-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Das Rechenbeispiel beruht auf Annahmen. Immobilien sind mit Risiken verbunden, etwa Leerstand, unerwarteten Sanierungskosten und Wertverlust.