Immobilienkauf ohne Eigenkapital: Wann kann das funktionieren?

Ein Immobilienkauf ohne Eigenkapital kann funktionieren, wenn drei Dinge zusammenkommen: ein sicheres und ausreichend hohes Einkommen, eine einwandfreie Bonität und ein Objekt, das seinen Preis wert ist. Fehlt eines davon, lehnen die meisten Banken ab oder verlangen Zinsen, mit denen sich die Finanzierung nicht mehr rechnet.

Möglich heißt außerdem nicht automatisch sinnvoll. Wer ohne eigenes Geld kauft, zahlt mehr Zinsen, ist länger verschuldet und hat weniger Spielraum, wenn etwas schiefgeht. Ob das für dich passt, lässt sich nur mit einer ehrlichen Rechnung beantworten.

Was Vollfinanzierung bedeutet

Banken unterscheiden zwei Varianten. Bei der 100-Prozent-Finanzierung leihst du dir den gesamten Kaufpreis und bezahlst die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln. Bei der 110-Prozent-Finanzierung finanzierst du auch die Nebenkosten mit, also Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls die Maklerprovision.

Die Nebenkosten sind der kritische Teil. Sie erhöhen den Wert der Immobilie nicht. Finanzierst du sie mit, schuldest du der Bank vom ersten Tag an mehr, als das Objekt wert ist. Deshalb sind die Anforderungen bei 110 Prozent deutlich strenger, und weniger Banken bieten diese Variante an.

Was Banken dafür voraussetzen

• Sicheres Einkommen: ein unbefristetes Arbeitsverhältnis außerhalb der Probezeit oder ein Beamtenverhältnis. Selbstständige müssen ihre Einnahmen in der Regel über mehrere Jahre nachweisen.
• Ausreichender Überschuss: Nach Abzug aller Ausgaben und der neuen Rate muss genug zum Leben und für Unvorhergesehenes bleiben.
• Saubere Bonität: keine negativen Einträge, keine ausgereizten Konten, möglichst wenige laufende Kredite.
• Gutes Objekt: gefragte Lage, ordentlicher Zustand und ein Kaufpreis, der zum Markt passt.

Auch das Alter spielt eine Rolle. Die Bank will sehen, dass das Darlehen bis zum Rentenbeginn weitgehend getilgt ist. Wer mit dreißig kauft, hat dafür mehr Zeit als jemand mit fünfzig.

Warum die Bank mehr Zinsen verlangt

Die Bank bewertet die Immobilie selbst und setzt dabei einen Beleihungswert an, der unter dem Kaufpreis liegt. Er soll ausdrücken, was das Objekt langfristig sicher einbringt. Je größer der Teil des Darlehens, der über bestimmte Grenzen dieses Wertes hinausgeht, desto höher ist das Risiko für die Bank und desto höher der Zins.

Der Aufschlag gegenüber einer Finanzierung mit zwanzig Prozent Eigenkapital kann spürbar sein. Weil gleichzeitig die Darlehenssumme höher ist, zahlst du doppelt: mehr Zins auf mehr Schulden. Über die gesamte Laufzeit kommen so schnell fünfstellige Beträge zusammen. Lass dir deshalb immer beide Varianten rechnen, mit und ohne Eigenkapital.

Eigennutzung oder Kapitalanlage: zwei verschiedene Rechnungen

Bei der selbst genutzten Immobilie zahlst du die Rate vollständig aus deinem Einkommen. Dafür fällt die Miete weg. Die Zinsen kannst du steuerlich nicht geltend machen.

Bei der vermieteten Immobilie trägt die Miete einen großen Teil der Rate. Die Darlehenszinsen sind als Werbungskosten absetzbar, dazu kommt die Abschreibung auf das Gebäude. Deshalb setzen Kapitalanleger bewusst wenig Eigenkapital ein und behalten ihr Geld als Reserve. Die Bank rechnet die Miete allerdings nicht in voller Höhe als Einkommen an, und das Risiko von Leerstand und Reparaturen trägst du.

Wenn wir schreiben, dass der Einstieg in eine Immobilie als Kapitalanlage je nach Ausgangslage auch ohne Eigenkapital möglich ist, meinen wir genau das: Es kommt auf dein Einkommen, deine Bonität und das Objekt an. Eine Zusage für jeden ist es nicht.

Die Risiken

Was die Risiken kleiner macht

• Eine lange Zinsbindung gibt Planungssicherheit, auch wenn sie etwas mehr kostet.
• Eine Tilgung von mindestens zwei Prozent, besser mehr, senkt die Restschuld schneller.
• Sondertilgungsrechte erlauben dir, Bonuszahlungen oder Erbschaften einzusetzen.
• Eine Rücklage von einigen Monatsraten sollte trotz allem vorhanden sein.
• Förderprogramme können einen Teil der Finanzierung günstiger machen.

Wann du besser wartest

Es gibt Situationen, in denen wir von einer Vollfinanzierung abraten. Dazu gehört, wenn du in der Probezeit bist oder dein Einkommen stark schwankt. Auch wenn die Rate nur aufgeht, solange nichts dazwischenkommt, ist es zu knapp. Laufende Konsumkredite sprechen ebenfalls dagegen, genauso wie ein Objekt mit erkennbarem Sanierungsbedarf, für den kein Geld eingeplant ist.

Und ein Punkt wird oft übersehen: Wer es bisher nicht geschafft hat, Geld zurückzulegen, sollte prüfen, woran das liegt. Eine Immobilie verlangt über Jahrzehnte finanzielle Disziplin.

Alternativen zur Vollfinanzierung

Zwischen ganz ohne und zwanzig Prozent Eigenkapital gibt es Zwischenwege. Schon die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln zu bezahlen, verbessert die Konditionen deutlich. Eigenkapital muss auch nicht vom Sparbuch kommen. Ein Bausparvertrag mit Guthaben, ein bezahltes Grundstück, eine Schenkung aus der Familie oder Eigenleistungen am Bau können angerechnet werden. Förderdarlehen ergänzen die Finanzierung, wenn du die Voraussetzungen erfüllst.

Manchmal ist auch die Antwort richtig, zwei Jahre gezielt zu sparen und dann mit besseren Konditionen zu kaufen.

So bereitest du dich vor

1. 1Haushaltsrechnung aufstellen: Was bleibt jeden Monat wirklich übrig?
2. 2Eigene Bonitätsauskunft einholen und Fehler korrigieren lassen.
3. 3Kleine Kredite und Dispo vor dem Antrag ablösen.
4. 4Unterlagen sammeln: Gehaltsabrechnungen, Steuerbescheide, Objektunterlagen.
5. 5Angebote mehrerer Banken vergleichen, nicht nur die Hausbank fragen.

Den letzten Schritt übernehmen wir für dich. Wir vergleichen unabhängig die Angebote verschiedener Banken, prüfen Förderprogramme und begleiten dich bis zur Zusage.

Hinweis: Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und keine Finanzierungs-, Anlage- oder Steuerberatung im Einzelfall. Ob und zu welchen Bedingungen eine Finanzierung zustande kommt, entscheidet die jeweilige Bank.